“2020 年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”万科的总结言简意赅，也日渐成为业内公认——“三道红线”的出台是拉开新旧时代转换的那把钥匙。

　　它的出现意味着依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由“金融红利时代”步入“管理红利时代”。管理红利时代探讨的是企业的生存问题，房企只有摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量，才能在新的时代不被淘汰。

　　如何做到有质量的增长，是万科未来要探索的，而过去万科便以“稳”见长， 2020 年求稳的它更进一步放缓了发展速度。

　　放缓速度，资本市场不“乐意”

　　在不平凡的 2020 年，万科交出一份整体“稳健”的年报。

　　2020 年，公司销售面积达到 4667.5 万平方米，同比增长 13.5% ；全口径销售额达到 7041.5 亿元，同比增长 11.6%，全口径销售额增速重新回到 10%以上。在所销售的产品中，住宅地产依然占比最高，达到 88.2%，约占全国商品房市场份额的 4.03%。

　　2020 年房企增收不增利的不在少数，而万科却做到营利双增。营业收入达到 4191.12 亿元，同比增长 13.92% ；净利润达到415.16 亿元，同比增长 6.8%。

　　即便如此，资本市场仍不买单。3 月 31 日公布年报后的首个交易日，万科股价开盘即下跌，截至 3 月 31 日，收盘报每股 30 元，跌幅 4.37%，成为当日 A 股房地产板块跌幅最大的股票。

　　对此，有市场观点认为，问题出在净利润上。2020 年底，万科总裁祝九胜定下了 2021 年公司净利润达 500 亿元的目标。

　　2019 年万科净利润为 388.7 亿元，而 2021年要实现归母公司净利润 500 亿元，那么，其在2019-2020 年的年均复合增长率需达到13.4%。但万科 2020 年的净利润增速仅为 6.8%。

　　事实上，近 3 年，万科的净利润增速一直在缓慢下滑，其 2017-2019 年的净利润增速分别为33.44%、20.39% 和 15.1%。

　　当房企高价拿地后遇上限价，行业净利润下滑已经成为不争的事实。万科董事长郁亮在今年 3 月的业绩会上对于利润增速放缓表示 ：“短期房地产利润率仍存在下降趋势，长期房地产行业回报水平会保持在社会平均水平。”

　　值得注意的是，在净利润同样放缓的 2020 年，万科拟向全体股东分红 145 亿元，分红率重新回到35%。而在 2019 年，万科把分红率调到 30%，一度导致市场部分投资机构及个人产生焦虑，担心公司成长性减弱，甚至有人弃万科而去。更有资深投资人士表示，作为行业龙头，万科分红率降低是对股东权益的不尊重。

　　“不过，分红率重回 35%，意味着公司未来能投到新项目的资金减少，成长性自然下降，万科是在试图放慢发展脚步。”协众策略集团联合创始人黄立冲对财经新地产表示。

　　万科公布年报半个多月以来，股价持续走低，跌破公布年报后首日收盘价 30 元关口。

　　但是黄立冲提醒道，并不是拥有高成长性的地产企业就具有高价值，如果公司的高成长性是伴随着高杠杆和高风险，公司公平市场价值下降的速度比业务成长的速度还要快。

　　“黄档”依旧，等待机会

　　利润走低是行业趋势，万科也难以违背，但是达标“三道红线”的主动权则掌握在万科手中。令人意外的是，2020 年中期为“黄档”的万科到2020 年底依旧为“黄档”。

　　截至 2020 年底，万科净负债率为 18.1% ；现金短债比 1.8 倍 ；期末剔除预收账款的资产负债率为 70.4%，踩中一道红线，仍位列“黄档”房企名单中。

　　自“三道红线”政策公布以来，房企都在努力降负债，积极“转绿”。对万科“三道红线”踩中一条线的情况，中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，一方面是万科把握自身发展节奏的原因，另一方面也可能是公司在管理上出现了一定的“掉以轻心”。

　　不过纵观行业，柏文喜对业内部分企业快速满足“三道红线”的现象持警惕态度。在肯定多数企业努力降杠杆和有息负债以实现降档的同时，他也表示 ：“可能有部分企业是靠相关财务调节措施降低负债率的，不然降低负债的速度不会如此之快。”

　　面对“黄档”结果，万科财务负责人韩慧华介绍，万科 2020 年期末在手现金为 1952 亿元，可覆盖有息负债 2.4 倍，资产负债率维持在 18% 左右，指标比年初都有更进一步的优化，而剔除预收账款的资产负债率因超出数值不大，公司有信心在今年一季度就进入“绿档”。

　　事实上，在一次与郁亮的交流过程中，他曾直言“三道红线”的监管是穿透式、全覆盖的，企业做多层结构、明股实债等财务伎俩都是没用的。企业不能再像过去那样通过囤积原材料赚土地升值的钱，回归实业属性也意味着行业不能再依靠加杠杆赚金融杠杆的钱，未来的竞争只会更加全面和激烈。

　　此外，万科的净负债率仅为 18%，也引来外界关注。对此，郁亮的解释是 ：“万科是在等待机会，所以造成了过低的资产负债率。” 他强调，跟过去不一样的是，机会不再唾手可得，能否抓住机会，取决于企业有没有能力去解决客户的痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。

　　年报数据显示，2020 年万科新增土地计容建筑面积为 3367 万平方米，权益计容为 2059 万平方米，权益比例为 61%，三项数据较 2019 年均有所下滑。

　　路漫漫，行慢慢

　　当地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”，万科将战略定位制定为“城乡建设与生活服务商”，深入布局城市更新、长租公寓、物业、商业地产、物流等诸多领域。

　　如果说房子是个耐用消费品，开发业务越来越像制造业，那么诸如长租公寓 、酒店、办公、商业等本质上都是内容的经营，则越来越像服务业。

　　不过，从布局领域来看，与住宅地产开发快速回本相比，几乎每个多元化业务在回本周期上都是漫漫长路。财经新地产发现，尽管万科在长租、商业、物业等领域的布局多年前就已展开，这些业务的相关收入直到 2020 年才出现在公司年报中，首次被披露。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这说明企业类似业务在经历一个发展与进步的过程。

　　年报显示，截至 2020 年底，万科运营管理的长租公寓间数达到 18.44 万间，累计开业 14.24 万间，报告期内营业收入达到 25.40 亿元，同比增长72.33% ；商业地产开业面积达到 989.8 万平方米，年内营业收入 63.22 亿元，同比增长 4.33% ；物流地产累计开业项目建筑面积达到 700 万平方米，报告期内，万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入达到 18.7 亿元，同比增长37%。

　　经过多年发展，万科在上述三项业务中均取得了增长，只是现在谈论成功还为时尚早。

　　以长租业务为例，截至 2020 年底，万科长租公寓开业间数为 14.24 万间，高出第二名约 5.24万间，从单间租金看，其高收入是以量取胜。其每间房屋的单间收入约为 17837 元 / 年，而行业第二名平均年租金收入约为 20000 元 / 年。

　　在商业地产和物流地产领域，虽然在规模上位于业内头部，但是要实现从“大”到“精”再到“实现有质量的增长”，万科显然要继续探索。

　　正如中信证券所指出的那样，万科很多新业务取得的成绩，是公司每年控制拿地规模，沉淀资金孵化的结果——但如今再停留在探索阶段，可能就意味着错失机会。未来几年公司增量市值空间，则纯系于公司是否能在日渐激烈的空间运营和服务赛道，取得(或维持)若干项新业务业内领先的成绩。

　　长钱、慢钱、辛苦钱不易赚，面对更高段位的竞赛，除了要做到“均好无短板”外，还需构建有助于实现企业发展轨道跃升的“制胜强项”。对于行业龙头大哥来说，任重而道远。

（文章来源：财经网）