近日，深圳一套因债务纠纷流入法拍市场的“无证”房源，引发高度关注。

　　该拍卖物性质为集资房，该房产无抵押，无房产证，起拍价为人民币210.4万元，保证金21万元。

　　结果21人报名，10934人围观，423次出价，最终以两倍于起拍价的458万元总价成交。

　　为何一套无房产证的集资房的使用权，会引得21人423次出价竞拍？

　　这在释放什么信号？

　　深圳一套没有房产证的房子

　　拍出7万元/平米单价

　　近日，一套蛇口法拍房拍出了7万的单价，把小产权房推上了高潮。

　　据竞买须知介绍，申请执行人李某与被执行人郑某、孔某因借款合同纠纷，拍卖被执行人郑某名下的深圳市南山区近海路78号蛇口招商社区服务大厦南座6F房产的使用权，建筑面积65.48平方米，为三房二厅一厨一卫一阳台格局；房屋评估总价为300.5万元。

　　值得注意的是，标的物详情中明确提出，该房产无抵押，无房产证，按合同规定购买方只拥有使用权，南山区人民法院负责清场交付。

　　即便这样，竞拍过程仍大出意外。

　　经过两天共423次出价，该套房源以总价458万元成交，折合单价为7万元/平方米。

　　据央视此前报道称，由于小产权房不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。

　　然而，眼下拍出的7万元的单价，比光明、沙井的新房住宅价格都高，甚至比很多片区的二手房还贵。

　　法拍小产权房为啥突然这么火了呢？这或许要从小产权房市场说起。

　　深圳小产权房销售突然火爆

　　有人一口气买了四套

　　所谓的小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者说只有部分产权。

　　在深圳，小产权房最早发展于宝安区沙井镇，占到了沙井建筑的一半以上。

　　今年4月27日，央视财经频道就调查深圳小产权房市场现状进行了报道。

　　记者在沙井走访时发现，这里的小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。

　　这里的中介告诉记者，最近，想了解小产权房的人特别多，尤其是沙井片区的小产权房，甚至一个月卖出几十套。

　　其中一些投资者，会一次性买3-4套，而有的小产权房“一套一年成交几次，有人300万买的、350万卖了；50万买了、再400万卖掉，都是这样一层一层交易下去”。

　　记者跟随中介来到龙华区大浪的一栋小产权房，这里的两房一厅卖60万到65万左右。中介称，这里的房子不计算面积只按套算。

　　而据记者观察，这些小产权房的户型一般，有的甚至被改成了没有阳光的暗房。

　　深圳某小产权房房产中介：只要是小产权房都很火，今年和去年年底比较，涨幅15%到18%，我自己也投资了四五套房。

　　究竟谁在买小产权房？

　　有中介靠倒卖月赚一辆保时捷

　　在2016年之前，买小产权房的绝大部分是低收入群体。

　　“我们沙井这边工业区多，很多外地务工人员到年龄要成家又不想回老家发展，花费七八十万能买到户型好、装修很不错的两房。住几年之后，再抛出去能赚二三十万，再腾挪换大的商品房。”当地多位中介人士表示。

　　而近来，深圳小产权房的购买群体越来越高端化。

　　在深圳工作的90后李女士，最近一直在看小产权房，她告诉记者，深圳房价居高不下，无奈之下她只好选择小产权房。

　　除了像李女士这样众多的刚需客，一些小开发商、投资客也成为了购买小产权房的主力军。

　　一家门店的中介告诉记者，小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成“商品房”后售卖，最终流入刚需客手中；投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。

　　深圳某小产权房房产中介：商品房现在二手房交易，很多楼盘七八成首付的，买不了就只能买小产权房。过完年之后商品房的投资客都来买小产权房，以前投资客都是偏向于总价低的，但是今年什么价格都有人炒。我们今年成交了这么多，有八成都是投资客买的，住家的只有两成。

　　这和商品房调控政策趋严不无关系。

　　据第一财经，系列调控使得深圳新房、二手房成交持续承压，也给疫情之下深圳“疯涨”的楼市灭了一把虚火。

　　深圳市房地产中介协会公布的数据显示，5月深圳二手房网签量共计3781套(含自助网签)，环比(与上月相比)持续下降14%，同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。最新的一周(6月7日~13日)，险破700套关口，楼市横盘局面并未扭转。

　　在此大环境下，小产权房就突然被炒了起来。

　　值得注意的是，对与这些小产权房的购买者来说，并非不了解该类房屋交易属于违法行为。

　　那么，他们尤其是投资客，为什么还要买小产权房呢？

　　对于很多投资来说，他们的算盘大致相同：短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益！

　　具体到深圳市场中小产权房，就了分投资等级，越快拆迁变现、有学区房资源的越容易出手。

　　深圳某小产权房房产中介：只要有拆迁，跟拆迁挂钩的房子都不便宜，都是卖到3万、4万的单价，然后还是博，去年买这里120万两房，到现在涨了50%，这是纯利润，随时可以交易，客户9月份过来买了四套，5月全部卖了挣了90万。

　　更挑人神经的是，深圳小产权房市场虽然无法与商品房市场相比，但买与卖的价差也造就了不少暴富故事。

　　龙华区一位小产权房中介人员告诉《财经》记者，2019年起，一位熟客经他之手频繁倒买倒卖，很快赚了数百万元。另一位商品房中介人员则说，他的一位前同事去年底离职去卖小产权房，“一个月卖十几二十几套，很快赚了200多万元，买了辆保时捷。他的老板进了4000多万元的货，卖了6000多万元”。

　　深圳宣布监管升级

　　小产权房却并未“凉凉”？

　　值得注意的是，面对“小产权房”的突然火爆，尤其是央视报道后，深圳曾宣布监管升级。

　　5月8日，深圳市龙华区住房和建设局向下发通知称，为规范我区房地产市场交易秩序，严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为，现就有关事项通知如下：“小产权房”属于明令禁止交易的房地产，按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务，各房地产中介机构应及时进行自查自纠。深圳市龙华区住建局表示，正会同相关部门开展专项整治行动，严查房地产经纪过程中涉及“小产权房”的违法违规行为，一经查实，从严处罚。

　　在此之前的4月29日，深圳市律师协会转发深圳市司法局通知，禁止各律师事务所、各位律师为违法建设提供公证、见证和为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务。

　　然而眼下，小产权房市场却被曝并未冷却。

　　5月中旬，《财经》记者走访时发现，这个市场已在慢慢恢复。

　　5月13日，深圳市小产权房集中的光明区白花社区，不大的社区周边密布着11家代理小产权房的中介门店。

　　在白花社区，《财经》记者遇见好几拨来看房的买房客。有些房主会委托多家中介，因为带看频繁，所以看房前中介要打好几个电话，才知道钥匙在哪一家手里。

　　一位销售人员热情地向记者推销某房源，看房前一沟通，才知道这套房已在前不久卖出去了。

　　而在在朋友圈等私域空间里，有中介每天都在朋友圈更新自己的营业动态：今日在光明，又做了几次转让见证。明天在南山，“可约，可踩盘看房”。

　　对此，一位中介人员直白的告诉《财经》记者，风波对他们影响不大。虽然近期有些中介门店关了门，贴出转让告示，但并不是真要转让，而是掩人耳目的障眼法。

　　7万单价法拍“小产权房”的背后

　　一方面，监管部门加强了对小产权房交易的打击力度。

　　另一方面，相关市场的需求却依旧存在。

　　这也就导致了眼下法拍“小产权房”的火爆。

　　据镁刻地产，除拆迁概念外，该类房源被好另一个重要原因是可获得官方“确权认可”。

　　一位深耕深圳法拍业务的经纪人曾小路告诉记者，比起普通的小产权房，该类房源被看好得一个重要原因是可获得官方“确权认可”。

　　曾小路进一步称，这种法拍房比二手市场买农民房、小产权房更加有保障，因为有法院的法律裁定，此类房子竞买人拿到执行裁定书等于法院给确权了，只是不能够交易而已。

（文章来源：21财闻汇）